Décret n° 2003-537 du 20 juin 2003 relatif à la convention de garantie des organismes d'habitations à loyer modéré mentionnée à l'article L. 453-1 du code de la construction et de l'habitation


JORF n°143 du 22 juin 2003 page 10517
texte n° 8


DECRET
Décret n° 2003-537 du 20 juin 2003 relatif à la convention de garantie des organismes d'habitations à loyer modéré mentionnée à l'article L. 453-1 du code de la construction et de l'habitation

NOR: EQUU0300727D
ELI: http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2003/6/20/EQUU0300727D/jo/texte
Alias: http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2003/6/20/2003-537/jo/texte


Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer et du ministre de l'économie, des finances et de l'industrie,
Vu le code de la construction et de l'habitation, et notamment les articles L. 411-1, L. 421-1, L. 422-2, L. 422-3 et L. 453-1 ;
Vu la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière ;
Vu la loi n° 2002-1575 du 30 décembre 2002 portant loi de finances pour 2003, notamment son article 39 ;
Vu l'avis du Conseil supérieur des habitations à loyer modéré en date du 17 avril 2003,
Décrète :


Le titre V du livre IV du code de la construction et de l'habitation (partie Réglementaire) est complété par un chapitre III intitulé « Garantie des opérations d'accession à la propriété », comprenant huit articles ainsi rédigés :
« Art. R. 453-1. - La convention de garantie, prévue à l'article L. 453-1, couvre exclusivement les risques financiers encourus par l'organisme d'habitations à loyer modéré dans les opérations de promotion et de vente d'immeubles d'habitation, pouvant comporter à titre accessoire des locaux commerciaux ou professionnels, effectués directement par lui ou indirectement par le biais de sociétés civiles constituées sous son égide, portant sur :
« - la vente d'immeubles à construire ;
« - la vente d'immeubles neufs achevés ;
« - l'acquisition d'immeubles en vue de leur revente après réalisation de travaux d'amélioration ;
« - la vente de parts de sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises et de parts de sociétés civiles coopératives de construction ;
« - la location-accession d'immeubles neufs achevés ou en construction.
« La convention de garantie ne couvre pas les risques financiers encourus dans les opérations de vente de locaux commerciaux ou professionnels, accessoires à des programmes de logements locatifs.
« Art. R. 453-2. - La convention de garantie fixe l'encours maximum prévisionnel de production en accession à la propriété de l'organisme d'habitations à loyer modéré à garantir. L'encours de production en accession s'entend comme la somme du prix d'achat des terrains majoré des frais annexes y afférents pour les opérations non encore lancées par ordre de service et du prix de revient des opérations lancées par ordre de service, déduction faite du montant des ventes effectuées par acte notarié et de 80 % du montant des réservations signées n'ayant pas encore donné lieu à un acte de vente. L'ensemble des montants est considéré hors taxes.
« Pour la location-accession, le pourcentage prévu à l'alinéa précédent est égal à 95 % et s'applique pendant la période préalable à la levée de l'option, au montant du prix de vente mentionné dans le contrat régi par l'article 5 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière.
« Pour les opérations menées dans le cadre de sociétés civiles l'engagement de l'organisme est calculé au prorata de ses parts dans la société et s'applique dans les mêmes conditions qu'aux paragraphes précédents.
« Art. R. 453-3. - La convention de garantie fixe pour la durée de son application les conditions d'engagement de la société de garantie au vu :
« - des fonds propres de l'organisme d'habitations à loyer modéré, venant en couverture de l'activité de vente mentionnée au premier alinéa de l'article L. 453-1, qui ne peuvent être inférieurs à 20 % de l'encours de production en accession défini à l'article R. 453-2 ;
« - et de la perte sur fonds propres qui s'apprécie en fonction du résultat cumulé de l'organisme sur les cinq derniers exercices comptables relatifs à l'activité de vente susmentionnée.
« Art. R. 453-4. - I. - La convention de garantie fixe le seuil déclenchant la mise en oeuvre de la garantie, ce seuil ne pouvant être inférieur à 50 % des fonds propres moyens sur les cinq dernières années venant en couverture de l'activité de vente. Lorsque l'activité de l'organisme est susceptible de présenter des risques spécifiques, la convention indique le seuil majoré déterminé par le conseil d'administration de la société de garantie selon des critères qu'il définit.
« II. - La convention de garantie prévoit les conditions dans lesquelles la société de garantie verse, après constat de la perte sur fonds propres et lorsque celle-ci dépasse le seuil de versement défini au I, une fraction de cette perte comprise dans les limites fixées à l'article L. 453-1.
« Art. R. 453-5. - La convention de garantie indique les modalités de versement du concours, ainsi que, le cas échéant, de son remboursement, dans des conditions déterminées par le conseil d'administration de la société de garantie, lorsque l'organisme retrouve des moyens financiers suffisants.
« Art. R. 453-6. - La convention de garantie précise par quels moyens la société de garantie apprécie le risque ainsi que les modalités de recours à des experts. La convention précise également les modalités de communication périodique des documents, prévus au dernier alinéa de l'article L. 453-1, à la société de garantie ou aux experts précités.
« La convention de garantie fixe, le cas échéant, des conditions plus restrictives d'engagement pour l'activité nouvelle, en cas de pertes apparues au compte de résultat du fait de l'activité de vente ou dans des cas spécifiques déterminés par le conseil d'administration.
« Art. 453-7. - I. - La convention de garantie ne peut avoir pour effet de porter l'engagement total de la société, s'entendant comme le total des encours maximum prévisionnels de production en accession définis à l'article R. 453-2 pour l'ensemble des organismes garantis, à un niveau qui atteindrait plus de 7 fois le montant des capitaux propres de la société, auxquels, le cas échéant, s'ajoute le montant de titres subordonnés à durée indéterminée.
« II. - Dans le cadre de sa mission, le commissaire du Gouvernement, mentionné à l'article L. 453-1, peut se faire remettre par la société tout document ou tout rapport d'inspection interne et se faire communiquer tout renseignement nécessaire à son exercice. Il peut demander au ministre chargé du logement ou au ministre chargé des finances de procéder aux contrôles qu'il juge utiles sur la société ou sur tout établissement qui lui est affilié.
« Il peut s'opposer à toute délibération engageant la société dans la mise en oeuvre de sa mission de garantie et demander une seconde délibération. Il dispose, à cet effet, d'un délai d'un mois, à compter de la date du conseil d'administration ayant adopté la première délibération, pour notifier son opposition à la société. La confirmation de la décision prise en première délibération ne peut être acquise qu'à la majorité des membres composant le conseil d'administration.
« Art. 453-8. - La convention de garantie mentionnée au I de l'article L. 453-1 comprend les clauses types qui figurent en annexe au présent chapitre. »


Pour l'application des articles R. 453-3 et R. 453-4-I du code susvisé, le résultat cumulé de l'organisme est effectué, pour les années 2003 à 2007, à partir de l'exercice clos le 31 décembre 2003.


Les dispositions du présent décret s'appliquent aux risques encourus par les organismes d'habitations à loyer modéré au titre des opérations de promotion et de vente d'immeubles lorsque sont intervenus après le 1er juillet 2003 :
- soit la décision d'affecter le terrain à une de ces opérations ;
- soit l'achat du terrain, sauf dans le cas où une délibération de l'autorité compétente autorisant l'achat du terrain en fonction d'un programme déterminé et de conditions économiques précises est intervenue avant cette date ;
- soit la constitution de droits réels immobiliers tels les droits de construire ou les baux à statut particulier.


Le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie et le ministre de l'équipement, des transports et du logement, du tourisme et de la mer sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Article Annexe


A N N E X E


AU CHAPITRE III DU TITRE V DU LIVRE IV DU CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L'HABITATION. - CLAUSES TYPES DE LA CONVENTION DE GARANTIE FIXÉES EN APPLICATION DE L'ARTICLE R. 453-8


TITRE Ier


ENCOURS DE PRODUCTION EN ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ ET FONDS PROPRES VENANT EN COUVERTURE DE L'ACTIVITÉ DE VENTE


1. Encours de production en accession à la propriété,
déclaration d'encours


Pour obtenir la garantie prévue au deuxième alinéa de l'article L. 453-1 du code de la construction et de l'habitation, l'organisme d'habitations à loyer modéré déclare un encours maximum prévisionnel de production en accession « A » relatif à l'activité de vente définie au premier alinéa de l'article précité, estimé par lui en fonction d'éléments déterminables.


2. Fonds propres venant en couverture de l'activité de vente,
déclaration des fonds propres


Simultanément à la déclaration prévue à la clause type 1, l'organisme déclare le montant des fonds propres venant en couverture de l'activité de vente garantie par la société de garantie, soit « B ». Le montant des fonds propres « B » doit être au moins égal à 20 % de l'encours maximum prévisionnel de production en accession «A ».
La société de garantie s'assure de la compatibilité du montant des fonds propres « B » et de l'encours « A » au vu de l'analyse de la situation financière de l'organisme, qui lui est transmise par les experts mandatés par elle ou tout moyen prévu dans la convention de garantie. Cette analyse est annexée à la convention de garantie.


3. Actualisation des déclarations relatives aux opérations
et aux fonds propres


L'organisme procède chaque année à une déclaration actualisée des montants « A » et « B » mentionnés aux clauses types 1 et 2. Les déclarations de l'organisme et les pièces jointes sont annexées à la convention de garantie ou aux avenants.


TITRE II
SUIVI DE L'ACTIVITÉ DE VENTE
4. Identification de l'activité de vente
dans les comptes de l'organisme


L'organisme d'habitations à loyer modéré indique dans l'état prévu par les instructions comptables prises en application de l'article L. 423-3 du code précité, les produits et charges provenant de l'activité de vente garantie par la société. Il tient un état consolidé de cette activité et communique chaque année le compte de résultat et le bilan de chacune des sociétés civiles lorsqu'il en est créé.
Au titre du rapport de gestion, lors de l'arrêté des comptes annuels, les dirigeants rendent compte à l'organe délibérant de l'activité de vente et, le cas échéant, du résultat du budget annexe de l'organisme en comptabilité publique ayant opté pour une telle création.
Lorsqu'ils choisissent de présenter un rapport particulier sur l'activité de vente, le commissaire aux comptes présente, au même organe délibérant, un rapport particulier exposant ses observations sur la sincérité des informations données dans le rapport susmentionné des dirigeants. Lorsque l'organisme a opté pour la création d'un budget annexe et que l'ordonnateur lui en fait la demande, le comptable public présente ses observations sur le rapport des dirigeants.


5. Périodicité du suivi de l'activité de vente,
déclarations d'opérations


L'organisme transmet à la société de garantie, selon une périodicité au moins trimestrielle, un tableau de bord de suivi de cette activité et déclare les opérations entrant dans l'encours de production en accession « A ».
Le tableau, conforme au modèle établi par la société de garantie, comprend les informations communiquées dans les déclarations mentionnées aux clauses types 1 et 2 et au minimum par opération : sa désignation et sa nature, son prix de revient, son état de commercialisation et son état d'avancement.


6. Vérifications et modifications des conditions
d'engagement de la société de garantie


Sur la base des déclarations de l'organisme mentionnées aux clauses types 1 à 5 et des informations comptables et financières, la société de garantie vérifie que l'activité de vente de l'organisme reste compatible avec la limite de l'encours maximum prévisionnel « A » ainsi qu'avec le montant des fonds propres « B ».
A défaut, la société de garantie peut mettre en oeuvre, en cours de convention, une ou plusieurs des dispositions suivantes :
- majorer la cotisation de garantie dans la limite de 80 % de son montant ;
- modifier le seuil de versement déclenchant l'intervention en garantie prévue au titre III ;
- refuser sa garantie pour toute opération nouvelle après dépassement du montant « A » tant que l'organisme n'aura pas régularisé le montant des fonds propres « B » ;
- fixer des conditions plus restrictives à l'engagement d'activité nouvelle.
Les modifications apportées à l'engagement de la société aux premier, second et troisième tirets sont notifiées dans les formes imparties à l'organisme. La modification prévue au quatrième tiret fait l'objet d'un avenant à la convention de garantie.


TITRE III
OCTROI ET MISE EN JEU DE LA GARANTIE
7. Conditions d'octroi


Sauf disposition contraire de la convention de garantie, la garantie est accordée à compter de la date d'envoi par la société de garantie de la convention ou de l'avenant signé par les parties.
Tout refus d'octroi de la garantie est motivé et doit intervenir au plus tard dans les deux mois à compter de la date de réception de la demande dans les formes imparties.


8. Seuil de versement, mise en jeu de la garantie


Lorsque la perte financière du fait de l'activité de vente dépasse 50 % des fonds propres « B », venant en couverture de l'encours maximum prévisionnel de production en accession « A », la garantie de la société est mise en jeu. Le seuil de 50 % constitue une franchise absolue, en deçà de laquelle la société de garantie ne peut être appelée à couvrir la perte.
La perte est appréciée, lors de l'arrêté des comptes annuels, en fonction du résultat cumulé des cinq derniers exercices comptables relatifs à l'activité de vente susmentionnée. Les fonds propres « B » pris en compte sont les fonds propres moyens « B » sur les cinq dernières années.


9. Mode de saisine de la société de garantie


Dès lors que la perte est constatée dans les conditions prévues à la clause type 8, la garantie est mise en jeu soit à l'initiative de la société de garantie, soit à la demande de l'organisme.
La décision de couverture ou de refus de couverture de la perte financière est notifiée à l'organisme dans un délai fixé dans la convention de garantie. Tout refus de couverture est motivé.


Mise en jeu de la garantie
sur demande préalable de l'organisme


La demande est présentée sur décision de l'organe dirigeant juridiquement compétent au sens du code de la construction et de l'habitation de l'organisme dans le délai et selon les modalités fixés dans la convention de garantie.
L'organisme joint, dans les délais impartis, une analyse financière des experts mandatés par la société de garantie ainsi que le rapport particulier prévu à la clause type 4 s'il est établi.


Mise en jeu de la garantie
sans demande préalable de l'organisme


Lorsque la société de garantie estime qu'il y a carence de l'organisme dans la mise en jeu de la garantie, elle fait une proposition à l'organisme dans le délai et selon les modalités fixés dans la convention de garantie.
L'organisme fournit à la société de garantie toute information complémentaire, ainsi qu'une analyse financière des experts mandatés par la société de garantie dans les délais impartis.


TITRE IV
ENVIRONNEMENT JURIDIQUE
10. Durée de la convention et de la garantie,
modification de la convention


I. - Sans préjudice des dispositions de la clause type 6, les conditions d'engagement de la société sont révisables chaque année à la date anniversaire de la convention :
- lorsque l'organisme demande à modifier l'encours maximum prévisionnel de production en accession « A » relatif à l'activité de vente mentionnée au premier alinéa de l'article L. 453-1 précité ;
- lorsque des pertes sont apparues au compte de résultat, au titre de l'année correspondante, du fait de l'activité de vente susmentionnée ;
- lorsque la société justifie d'un motif légitime et sérieux au regard des obligations notamment prudentielles lui incombant.
Par dérogation au premier alinéa, les conditions d'engagement de la société sont révisables lorsque, pour un motif légitime et sérieux, l'organisme demande, en cours d'exercice, à modifier l'encours maximum prévisionnel de production en accession « A ».
La révision des conditions d'engagement de la société est constatée dans un avenant.
II. - Le bénéfice de la garantie est acquis jusqu'à la sortie du stock du dernier lot garanti.
III. - Un organisme met fin à la convention de garantie lorsqu'il cesse toute activité de vente, mentionnée au I, avec un préavis d'un mois qui ne peut intervenir qu'après la sortie du stock du dernier lot garanti.


11. Confidentialité


La société de garantie, ses membres et tout expert mandaté par la société ont une obligation de confidentialité et de secret professionnel pour toutes les informations qu'ils seront amenés à détenir sur les organismes, leurs filiales et leur activité, dans l'exercice de leurs fonctions.


Fait à Paris, le 20 juin 2003.


Jean-Pierre Raffarin


Par le Premier ministre :


Le ministre de l'équipement, des transports,

du logement, du tourisme et de la mer,

Gilles de Robien

Le ministre de l'économie,

des finances et de l'industrie,

Francis Mer